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吾悦广场旁再添商业中心!温州的商业矩阵来了?

2022-12-13 19:21:27 4207

摘要:1温州城市的发展史,就是一部满载温州人自强、自立、自主的拼搏史,先天复杂的地理条件、后天缺少的发展重视,让温州人形成较强的主观意识,这种独立的性格影响着温州城市的发展。纵观温州整体布局,尤其在商业方面,除了鹿城老城区,凭借着发展时间早的优势...

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温州城市的发展史,就是一部满载温州人自强、自立、自主的拼搏史,先天复杂的地理条件、后天缺少的发展重视,让温州人形成较强的主观意识,这种独立的性格影响着温州城市的发展。


纵观温州整体布局,尤其在商业方面,除了鹿城老城区,凭借着发展时间早的优势,能够形成一定规模的商业矩阵外,其余地区零星散落的综合体,让温州缺乏一种影响全域的商业氛围。


图源百度图片


日前,温州市自然资源和规划局对温州市核心片区开发区西单元A-23等地块,发布控规修改文件,其范围东至上江路,南至温州大道,西至清江路-楠溪江路,北至机场大道-白云山路,用地面积约45.4公顷。



据规划地块修改前后对比,发现本次控规将原地块分散布局的商业地块,重新调整为更具为集中的商业用地,并且新增开放空间与周边环境相融,新增一处商服用地,调整部分居住用地位置。


控规地块性质前后对比|图源温州市自规局


据规划描述,本次控规修改后,该片区用地功能以商业休闲、商务办公、品质居住、公共服务等功能为主,鼓励用地混合开发。


该规划采用街区化的建筑布局,突出现代、时尚的建筑风貌打造活力时尚新街区。重点控制沿上江路和温州大道的城市界面,形成立体复合的城市界面。


控规修改地块示意图


同时,本片区整体构建一条景观主轴串接多个公园、广场节点的公共开放空间体系,突出有趣、宜人的空间效果。


综合来看,本次控规修改,对区域内功能性进行整合,使得原本零散的商业用地,汇聚成一座规模更大、辐射更远的商业中心。


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不过,值得注意的是,本次规划的商业用地与温州吾悦广场仅有一路之隔,显然这对温州东部人气的集合效应有着明显的推动作用。


之前关于温州商业“五指分开,各自为战,没有形成商圈”的现状在《综合体泛滥,光有大都市的味,没有大都市的命》这篇文章中,有做过非常详细的个人解读,有兴趣的可以点链接看下。


在这里,想说点个人不同的看法。


新建大体量的购物场所,是城市配套升级换代的必然趋势,也有利于整个城市能级的提升,尤其是在形成商圈后,更能带动城市的消费经济,提升人居的幸福指数,正如此次规划与吾悦广场的结合,无形中又提高了附近居民的生活品质。


但我想说的还是那句话,盖商容易,运营难。


如果此次的商业规划,走的还是综合体常态化路线,在业态分布上仍旧难有突破的话,那么与吾悦广场形成的商圈并不会有更好的互补,不过只是又增添了一个“吾悦广场”罢了。


吾悦广场实景图丨图源百度图片


前几年,温州的商业受到电商冲击,业态逐渐向着更高阶的形式演化,龙湾万达广场的百货退市,引入新业态,就是商业进化的最好佐证。


但这些年随着万达广场、温州吾悦广场、万象城、大西洋奥特莱斯、滨江5050等这些商业综合体的涌现,这种综合体常态化路线的商业布局不仅泛滥,而且明显太过“平面”。


所以,此次规划的商业地块如果和吾悦广场形成更好的商圈,成为了温州东部新城引领新消费的桥头堡,在市场定位上,商业布局要做好差异化经营,做出特色。


上海的K11偏向于高端、苏州的诚品广场有自己的个性、或者说IFS国金、喜盈门服务于特色人群。


即便是在温州,同样也有一些走出了自己特色的商业模式。


五洲乐清打造了以电气为依托的电工电气城。


印象南塘商业街定位打造我市首个综合性休闲夜市。


而且在最新的规划“十四五”规划中,龙湾万达广场也将依托现有的商业载体创新经营业态结合东站 TOD 开发、奥体小镇谋划建设特色商业载体,推动永昌古镇改造提升,发展商文旅融合业态。


万达广场实景图丨图片来源百度图片


五马街作为温州最具影响力的商圈之一,为何能够始终保持高人流量,无非还是得益于漫长的商业演变后,所形成的商业体系,早已从“平面”变成了“立体”。


区别于目前温州的这些商业综合体或者开放式街区,它的商业逻辑是能满足所有人。


形成商圈是每一个商业布局的必然趋势,但大部分已开业营运的商业体,都会有场所人气并不旺,落地的品牌不多,产品品质参差不齐等问题。唯有将情景体验做透,业态分布做广才能真正成为温州商圈的“扛旗者”!

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