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温州城市的发展史，就是一部满载温州人自强、自立、自主的拼搏史，先天复杂的地理条件、后天缺少的发展重视，让温州人形成较强的主观意识，这种独立的性格影响着温州城市的发展。

纵观温州整体布局，尤其在商业方面，除了鹿城老城区，凭借着发展时间早的优势，能够形成一定规模的商业矩阵外，其余地区零星散落的综合体，让温州缺乏一种影响全域的商业氛围。

图源百度图片

日前，温州市自然资源和规划局对温州市核心片区开发区西单元A-23等地块，发布控规修改文件，其范围东至上江路，南至温州大道，西至清江路-楠溪江路，北至机场大道-白云山路，用地面积约45.4公顷。

据规划地块修改前后对比，发现本次控规将原地块分散布局的商业地块，重新调整为更具为集中的商业用地，并且新增开放空间与周边环境相融，新增一处商服用地，调整部分居住用地位置。

控规地块性质前后对比|图源温州市自规局

据规划描述，本次控规修改后，该片区用地功能以商业休闲、商务办公、品质居住、公共服务等功能为主，鼓励用地混合开发。

该规划采用街区化的建筑布局，突出现代、时尚的建筑风貌，打造活力时尚新街区。重点控制沿上江路和温州大道的城市界面，形成立体复合的城市界面。

控规修改地块示意图

同时，本片区整体构建一条景观主轴串接多个公园、广场节点的公共开放空间体系，突出有趣、宜人的空间效果。

综合来看，本次控规修改，对区域内功能性进行整合，使得原本零散的商业用地，汇聚成一座规模更大、辐射更远的商业中心。

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不过，值得注意的是，本次规划的商业用地与温州吾悦广场仅有一路之隔，显然这对温州东部人气的集合效应有着明显的推动作用。

之前关于温州商业“五指分开，各自为战，没有形成商圈”的现状在《综合体泛滥，光有大都市的味，没有大都市的命》这篇文章中，有做过非常详细的个人解读，有兴趣的可以点链接看下。

在这里，想说点个人不同的看法。

新建大体量的购物场所，是城市配套升级换代的必然趋势，也有利于整个城市能级的提升，尤其是在形成商圈后，更能带动城市的消费经济，提升人居的幸福指数，正如此次规划与吾悦广场的结合，无形中又提高了附近居民的生活品质。

但我想说的还是那句话，盖商容易，运营难。

如果此次的商业规划，走的还是综合体常态化路线，在业态分布上仍旧难有突破的话，那么与吾悦广场形成的商圈并不会有更好的互补，不过只是又增添了一个“吾悦广场”罢了。

吾悦广场实景图丨图源百度图片

前几年，温州的商业受到电商冲击，业态逐渐向着更高阶的形式演化，龙湾万达广场的百货退市，引入新业态，就是商业进化的最好佐证。

但这些年随着万达广场、温州吾悦广场、万象城、大西洋奥特莱斯、滨江5050等这些商业综合体的涌现，这种综合体常态化路线的商业布局不仅泛滥，而且明显太过“平面”。

所以，此次规划的商业地块如果和吾悦广场形成更好的商圈，成为了温州东部新城引领新消费的桥头堡，在市场定位上，商业布局要做好差异化经营，做出特色。

上海的K11偏向于高端、苏州的诚品广场有自己的个性、或者说IFS国金、喜盈门服务于特色人群。

即便是在温州，同样也有一些走出了自己特色的商业模式。

五洲乐清打造了以电气为依托的电工电气城。

印象南塘商业街定位打造我市首个综合性休闲夜市。

而且在最新的规划“十四五”规划中，龙湾万达广场也将依托现有的商业载体创新经营业态结合东站 TOD 开发、奥体小镇谋划建设特色商业载体，推动永昌古镇改造提升，发展商文旅融合业态。

万达广场实景图丨图片来源百度图片

五马街作为温州最具影响力的商圈之一，为何能够始终保持高人流量，无非还是得益于漫长的商业演变后，所形成的商业体系，早已从“平面”变成了“立体”。

区别于目前温州的这些商业综合体或者开放式街区，它的商业逻辑是能满足所有人。

形成商圈是每一个商业布局的必然趋势，但大部分已开业营运的商业体，都会有场所人气并不旺，落地的品牌不多，产品品质参差不齐等问题。唯有将情景体验做透，业态分布做广才能真正成为温州商圈的“扛旗者”！