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浙江省温州市是浙江省11座地级城市之一，地处浙江南部。随着城市化发展，现在的温州已经成为浙江省第三大中心城市，更是海西区域次中心城市。

在过去的2021年全年，浙江省温州市取得傲人的成绩，温州在2021年全年共完成经济总量达到7,586亿，同比2020年增长714亿，名义增速超过10.39%，实际增速达到7.7%。

可以说，现在的温州正处在经济飞速的态势，而未来的温州或许速度更快，当然随着城市化的发展，温州楼市的房价并不低廉。

现在整个温州地区平均房价大约为2.14万，目前温州地区的平均房价在浙江省排名第三，仅次于杭州与宁波，而温州地区的平均房价在全国处于第16位。

要在10年以前，温州地区的平均房价可以在全国排名前10，而随着全国多个省会城市的崛起，现在温州地区的房价实际要比以前更亲民的多。

对于现在温州房价要比全国绝大多数的城市房价要高，尽管温州房价在浙江省排名第三，但对于普通的刚需群体来说，温州地区的房价或许也算是太贵了。

温州房价之所以高，与整个温州的地理有一定关系。

温州是浙江一座沿海城市，如果只算陆地管辖面积大约只有1.17万平方公里，广阔的地域面积的确给予了这座城市未来更大的发展契机。

但由于整个浙江的地形地貌，更是七山一水两分田，对于温州来说更为甚之，对于整个温州可用于建造居住以及生产的平原面积大约2000平方公里左右。

有限的平原面积却居住了将近千万级的人口，根据第7次人口普查数据，现在温州地区的常住人口大约为957万，而服务人口早已突破千万以上。

可以从温州平原的稀缺性以及温州的人口总量可以看出，这座城市的房价之所以高与它的土地及人口有直接的关系。

当然，过去20年温州就已经走在了全国城市的前列，更是写进了全国中小学的教科书，对于温州、台州模式更是引领民营经济发展的重要模式之一。

由于温州民营经济非常发达，所以对于当地先富裕起来的群体较多，另外民营经济最大的特色就是在于藏富于民，并不聚集在中心城市，而是聚集在整个城市的角角落落。

在温州很多乡镇有很多超大的企业，就是在全国各细化领域都有自己的地位。就是温州的这种民营经济以及温州的这种乡镇，经济推动了整个温州城市化发展。

尽管温州是浙江省一座普通的地级城市，但这座城市的综合实力早已站在浙江的前3，仅次于杭州与宁波。

当然随着城市化的发展，现在的温州综合实力与杭州与宁波一定的差距，当然温州的综合实力比浙江的其他城市的确也高出不少，看得出来，温州是一座具有实力并且已经付出行动的城市。

严格意义上说，温州只是一座准千万级的特大城市，并不是一座1,000万以上的人口城市，毕竟温州的常住人口还未突破千万，距离1,000万大概还有43万左右的缺口。

去10年时间，或许温州的发展与浙江其他城市相比存在一定的差距，但对于温州，在过去10年时间仍然出现人口净流入超过45万人。

通过温州这10年的人口变化可以看出，虽然温州的人口净流入表现较为迟缓，但这个城市未来实现千万目标，一点也不困难。或许，也就下一次人口普查的时候就能够真正实现。

巨量的人口聚集温州推动了这座城市楼市的发展，当然由于中心城区楼市稀缺性推动了土地价值升值，也推动了固定资产价值的攀升。

这些年温州的变化很大，温州的大企业越来越多，新温州人越来越多，另外温州也成为全国少有的轨道交通城市，已经形成了两条S型轨道，随着大温州的发展，未来温州的M轨道也即将到来。

温州近几年的变化，我们也可以看到这是一座生机勃勃的城市，对于未来的楼市或许具有很大的潜力。

温州是处于浙江南部的城市与福建地区交界，另外温州共管辖有12座区县，其中包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头区等4大城区，包括乐清市、瑞安市、龙港市等3座县级市，还包括平阳县、苍南县、文成县、泰顺县、永嘉县等5座普通县。

这城市化发展各大区县相关的配套设施也存在一定的差异性，相对来说温州中心城区在配套设施的完善程度上，的确要好于温州的县域城市。

当然温州人口众多的永嘉县、乐清市、瑞安市综合实力也相当不错，对于这三座县级城市来说房价也并不低廉。

而对于地处温州最南部的平阳县、苍南县、龙港市这三座县域城市来说，房价与温州城区及温州永嘉县、乐清市、瑞安市存在一定差距。

当然对于温州两座山区县泰顺县及文成县来说，由于人口较少，交通没有那么便利，所以这两座县级城市的房价并不高。

对于一座城市楼市而言，巨量人口更是城市楼市最大的基石，而未来的楼市发展的潜力主要来自于年轻人。

由于温州地区大量的人口聚集在温州城区以及乐清市、永嘉县、瑞安市，所以也推动了这些区域楼市房价的高涨。

在温州有一条母亲河，就是瓯江。而温州的瓯江更是养育每一代温州人，也培育了代代相传的温州精神。

温州城区的房价高与每一代温州人有关系，当然与温州精神也有关系，对于当地楼市而言，或许这样的房价并不算高，更是一种温州自信。

现在温州老城区鹿城区的平均房价已达2.71万，另外瓯海区平均房价达到2.42万，而对于龙湾区达到1.8万。

温州城区除开这三大城区外还有洞头区，洞头区是温州最为年轻的城区，当然由于这个区域人口并不是很多，所以我洞头区的房价并不算很高。

现在洞头区的平均房价大约为1.54万，而洞头区的平均房价要远低于温州其他三大城区。

未来的温州城区或许更大，而临近温州的乐清市、永嘉县、瑞安市，未来与温州城区融合的概率相当的高。

随着大温州都市区建设，特别是列入温州都市区主城区当中的乐清市、永嘉县、瑞安市未来的楼市潜力仍然很大。

现在乐清市的平均房价约为2.04万，瑞安市的平均房价约为1.89万，永嘉县的平均房价约为1.74万。

这些区域的房价高，不仅仅是因为这三座县域城市与温州城区相当的近，未来融入温州城区的概率高，还主要在于这三座县域城市人口众多，以及经济发展走在温州地区的前列。

现在瑞安市的常住人口约为152万，乐清市的常住人口约为145万。这两座县域城市的人口总量在浙江90个区县当中处于前10位，是浙江人口相当密集的地方。

另外，浙江永嘉县的常住人口大约为86万，是浙江普通县人口当中最多的县级城市。

温州除开有瓯江流域外，温州还有飞云江以及鳌江流域。

温州的山水养育了每一代温州人，而位于鳌江流域的平阳县、苍南县、龙港市这三座县级城市来说，房价相对于全国绝大多数的县级城市的确还是要高出很多。

现在龙港市的平均房价约为1.31万，苍南县的平均房价约为1.26万，平阳县的平均房价约为1.19万。

对于这三座县级城市的定位也是非常明确，是未来大温州都市区重要的副中心城区。

以人口的角度看待这座副中心城区的发展，或许楼市也有一定的潜力。根据第7次人口普查数据，平阳县的常住人口大约为86万，苍南县大约为84万，龙港市到月尾46万，而这三大县级城市的人口总和更是高达216万。

城市化会推动很多农村及乡镇的人口快速往中心城区崛起，对于温州这片副中心区域而言，这城市化率的提升，未来位于这个片区，特别是位于中心城区的人口，很可能也会达到150万以上，完全具备建设一座中等规模的百万级人口副城区格局。

对于温州还有两座山区县，分别是泰顺县及文成县，这两个区域由于人口较少，所以这两个区域的房价较为稳定。

现在泰顺县的平均房价约为1.35万，文成县的平均房价约为1.28万。随着城市化发展未来这两个区域楼市房价或许攀升的概率并不是太高。

我们从温州各大区县房价分布可以看出，温州楼市房价存在梯队化、差异化发展态势。

过去的2021年温州的确取得了傲人的成绩，温州的确开始走进经济快速发展的道路。

但过去的2021年已成历史，对于温州而言，未来的十年更是温州重要发展的十年。

未来的十年是全国各大城市你追我赶的十年，也是很多城市实现自我超越的十年，很多城市加入了抢人大战。

作为一座普通地级市，或许面临的挑战要远远大于省会城市，当然温州也具有自己的优势，毕竟温州是位于东部沿海的一座中心城市，另外温州更是浙江省第三大中心城市，是海峡西岸次中心城市。

随着温州实现千万级的人口目标以及温州都市区的建设，包括温州轨道交通设施越来越多，对于温州未来的楼市也有巨大的推动作用。

相信温州未来的城市基建大投入会推动城市的土地价值，也会推动楼市固定资产价值的攀升。

对于一座城市而言，不断朝前发展，不断完善自身大力提升城市年轻群体，对城市的认可，那么对于未来的楼市仍然具有一定的潜力。

更何况温州是一座位于南方，而且民营经济超级发达的城市，仍然看好浙江温州。

个人观点，仅供参考。