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过去十年温州都经历了什么

2022-09-23 22:37:41 842

摘要:现在好像越来越少听到关于温州这个城市如果我跟你说,十几年前温州房价高过上海,你相信么10年前的温州房价高过上海等一票一线城市,每平米贵了将近8k数据来源:中国房价行情平台当年温州的房价有多火,市中心繁华地段的国际豪庭,住宅均价5.07w/㎡...

现在好像越来越少听到关于温州这个城市


如果我跟你说,十几年前温州房价高过上海,你相信么


10年前的温州房价高过上海等一票一线城市,每平米贵了将近8k


数据来源:中国房价行情平台


当年温州的房价有多火,市中心繁华地段的国际豪庭,住宅均价5.07w/㎡,最高单价破10.08w/㎡,而且还 是 毛 坯


10年后的今天,温州又成了全国唯一一座房价真正跌过的城市


数据来源:中国房价行情平台


这一点当我问到不少温州当地伙伴的时候他们也不避讳这一点,对于这个城市的房价走势总是有各种判断的声音


然后这背后真正魔幻的事情是温州这座城市本身


网上曾经有个段子:30年前的温州人把小商品带去全国各地,把钱带回温州;20年前温州人把钱带去全国各地,把房产证带回温州...


曾经的小商品市场闻名全国,曾经的“温州模式”被其他城市争相模仿


过去30年温州做对了什么,过去10年温州是不是走过弯路,未来的温州能否重现高光时刻


这是今天我想和大家分享的话题


01

温州的魔幻,要从他的地理区位开始说起



因为这里风景好是真的好,但耕地少也是真的少


这个其实是很多浙江区域的共性,因为地处丘陵地带,所以整体并非广阔的富饶之地


改革开放初期,温州市的耕地总面积差不多在298万亩,农村人均耕地1.9亩,差不多全国平均水平的1/5


而且温州不仅耕地少,其他可发展资源也少,周边其他城市还有一些经济作物帮持


温州除了靠自己就再没其他可依靠的了


也因为这一点,让温州人无路可退,开始找寻属于自己的温州模式


不能生产东西,那就交换买卖东西吧,买卖文化开始在温州兴起



本来成本就低,价格也便宜的小商品,现在又形成一定规模效应,品种又齐全


在这里,客户一次就能采购到所需的小商品,节约了交易成本,这就是温州人打拼出来的市场优势,今天的桥头纽扣市场依然是全国最大纽扣市场


温州模式迅速火爆起来,在全国开始走红,前几年那部《鸡毛飞上天》说的就是这段时间的故事


温州人也通过这类区域要素的整合,逐渐将传统的家庭工业发展成了专业市场


而这也带来了不同企业的集群效应,逐渐形成一条完整产业链,而这些也为温州老板口袋里的钱,带来指数型增长


因为产业链带来的规模,渐渐的品牌形象和轮廓出现了,这期间冒出过很多我们小时候耳熟能详的名字


转自:《民营经济与温商的崛起》,陈海燕;来源:《温州-文化与社会-百科全书》


如此,温州人可以不断的累积着自己的财富


温州模式很快在这样的大势下快速崛起,孵化出了大量的民营老板


夸张到什么程度,1988年,温州人口大概在657万,而民营企业负责人大概有6.5万个,如果每一个企业平均有三个股东或者合伙人,再加上14万个体户


这也就意味着,每13个温州人中就有1个拥有企业或者股份


制度、模式、财富、企业老板……这些元素都在温州快速的孵化并且成长


02

有钱后的温州人,做了3件事


无疑,一路创业的温州人,不仅越来越多,而且规模也越来越大


2009年,当时的温州市长在接受采访时自豪的说:


目前全国各地创业的温州人共有175万人,已在全国170多个城市成立温州商会,创办商品交易市场2000多个。从天山脚下到首都北京,从漠北长春到上海外埠,到处可见温州人的身影


这个时间温州不仅仅有纽扣市场,温州几乎占据了全国轻工业的半壁江山


转自:《民营经济与温商的崛起》,陈海燕;《(建设温州旅游目的地发展体系研究)项目研究报告》


这时候的温州人有多有钱


从90年代后期以来,温州私人储蓄率一路攀升,连续居浙江省各地区前茅,并一跃成为全国最富裕的地区之一


到1998年底,温州全市各项存款达到610亿元,各项贷款突破了370亿元,全市167个农村信用社,600多个网点实现了净利润


与此同时,还有60多万温州人散落在法国、意大利、荷兰、西班牙、美国,他们经营着皮革、小百货等,很多国家的中餐馆,一半以上都是温州老板


而这也给温州带来另一笔收入,就是海外汇款


有人统计过,仅1983-1984年,温州共获得来自海外的汇款达12亿美元,占浙江省全部海外汇款的30%左右


温州人走遍天下的美号也是从这个时候开始传播出来的


在我初中时候,曾经不止一次听过我班主任聊起温州人,谈论着这个地方的人群有着异于常人的勇气和智慧


不得不说,这些都是温州人用自己的智慧和汗水一点点拼出来的


而有钱的时候,温州人是不会安静握在手里的,继续做了几件事


► 供销,买卖货物

► 开厂,开办新工厂或者扩大生产规模


当然还有一件事:买房


这件事也在后面成为了这个城市房产走势的一个伏笔


03

温州人累积了大量的个人财富,这件事大家知道,温州人自己当然也知道


温州人爱拼爱创的性格,这件事大家知道,温州人自己当然也知道


所以在民间层面,伴随着事业模式的发展,也衍生出一套非常发达的民间借贷模式


被温州人称为“抬会”或“邀会”的一种借贷机制


举一个例子


比如现在5个人,每个人拿10w,然后瞬间不是有了50w,


而这50万可以给到最需要用钱的那一位A


然后到了第二年,5个人每人再拿出10w凑到50万,这50万给到第二位B,也就是第二顺位需要拿到钱的人B,但是这个时候的A因为最先拿到钱需要额外支付一定比例的利息


然后第三年的C拿到的是50万加上A和B给的利息


以此类推,直到每个人都付出过50w,每个人又都得到过50w,而且最需要钱的人拿到最快的钱,最不着急的人拿到最多的利息


这类纯靠个人信用支撑起来的借贷体系,市场规模之大,发生频率之高远超我们想象


2010年4月,人民银行温州中心支行做了一项关于民间借贷的调查,发现这里89%的家庭个人参与了民间借贷


就是你现在走在温州街头,一个坐在马路边的老爷爷,只要家人、朋友跟他说有个项目不错要不要考虑投资,“过个会”,老爷爷都非常愿意有份参与


金融监管部门也调查过,这些民间借贷机制出来的钱,后来都去了哪


► 外地做生意的商贩

► 本地刚创立的中小企业

► 外地煤矿、油田


另外,这还有一个方向,也是去买房了


我们仔细去思考这种模式在那个年代能够得到支撑的原因,其实都有很多背景因素


首先在那个年代,在经济发展的初期,对于任何模式的态度都是保持相对包容的态度,不论是行业发展还是民间借贷都是如此


而温州整体特殊的熟人网络,也让不少人不会愿意为钱而和老家亲戚朋友翻脸


另外一个重要原因,就是温州模式快速发展的年头,伴随着的也是中国经济快速发展的年头


换句话来说,其实那时候的敢闯敢拼,愿意投资,多数都是赚钱的,所以整个民间借贷模式的最终都能够顺利的还上钱


并且大家都赚了


包括一些人拿钱去买房了,后来也都赚钱了


正是因为如此,无数问题都被掩盖住了


问题被掩盖住了,不代表问题不存在,很多伴随着时间的推移都受到了市场的考验


04

后面的故事有很多,说一个和房地产有关的


一位温州老地产人跟我说了一个细节


他十几年前带温州看房团去上海买房,目的地是中远两湾城,一个团,两辆大巴车,一天买了100多套


所以很长一段时间中远两湾城乱的问题,就是因为前期投资客太多导致的


他们温州人有的贷款买,开出租的把车抵押了来买,国外华侨带着钱回来买


海内外都经过商的温州人见过好房子,这时候温州市的好房子,真正的豪宅,被温州老板用价格抬到一线城市的位置


房子好是真的好,不过还是温州人有钱,一个地级市的房屋均价可以被抬到十万多一平


民间借贷和楼市的狂热互相融合,成为了一个魔幻场景


本地买不起了,就去外地买,有钱的想赚更多的钱,没钱的借钱加杠杆也要上车


而这个炒房过程中也埋下2个隐患


第一,就是民间借贷的高利率


我采访了一些当地的中介,他们几乎每个人都“过会”过,他们跟我说那时候民间借贷的利息可以有多高


比如说,我现在欠银行2000万,这时候我找到民间借贷公司借2000我


很多时候他们期待的是房价涨幅能够超过借贷利率


很多时候确实是,但是当温州房价飙到很高的时候,后续的走势当然也就不是,当温州房价涨不动的时候,那么就是民间坏账出现的开始


而这个时候,用来担保的房产,就开始了恐慌性的抛售,这样的抛售也将情绪传递给了市场


第二,企业也参与其中


前面说到家庭个人参与民间借贷的范围,而对市场来说,大头还是企业


企业看到了借贷如此赚钱,当然也都无心经营


企业加入意味着更高资金杠杆,这在楼市顺风顺水的时候,巨额利益十分诱人,但是遇到楼市被拨回正轨的时候,这就是最最危险的存在


因为它涉及的资金体量更加庞大,一旦资金链断裂,意味摔的更重,而且牵连更广


所以整个民间借贷和温州楼市从相互扶持变成了相互撕扯,从而变成一个恶性循环


2006年以后,全国楼市进入下行阶段,很多楼市投资都被套住,很多人借钱、凑钱的投资都血本无归


短短几个月中,温州200人潜逃,近1000人被非法关押,8万多户家庭破产


现在我们说哪个城市房价跌了,也许它是从5块涨到10块,再跌回8块,而温州是曾经10w,一年时间瞬间跌回2-3w时代


这也是为什么说温州是全国楼市中唯一真正跌过的城市


05

今天的温州有一点点不一样了



今天我们再看温州这座城市,这个城市的房价也开始平稳,温和,我们去试图思考温州奇迹和后续的下沉,其实不难发现一个烙印


那就是时代


30年前温州的成功,在于时代的包容以及经济的快速发展,从而让问题掩盖,优势放大


10年前温州的问题的根本,就在于还在用同样的模式面对一个转型的经济趋势,而就是如此问题暴露,现金流断裂


但是如今的我依然对这个城市有着最大的乐观


因为这个城市已经经历过教训,为此也收获了经验


同时对于温州人本身而言,依然还是敢闯敢拼果敢坚毅的那一群人,而这是这个城市最宝贵的财富


正如30年前的一样

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