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现在好像越来越少听到关于温州这个城市

如果我跟你说，十几年前温州房价高过上海，你相信么

10年前的温州房价高过上海等一票一线城市，每平米贵了将近8k

数据来源：中国房价行情平台

当年温州的房价有多火，市中心繁华地段的国际豪庭，住宅均价5.07w/㎡，最高单价破10.08w/㎡，而且还 是 毛 坯

10年后的今天，温州又成了全国唯一一座房价真正跌过的城市

数据来源：中国房价行情平台

这一点当我问到不少温州当地伙伴的时候他们也不避讳这一点，对于这个城市的房价走势总是有各种判断的声音

然后这背后真正魔幻的事情是温州这座城市本身

网上曾经有个段子：30年前的温州人把小商品带去全国各地，把钱带回温州；20年前温州人把钱带去全国各地，把房产证带回温州...

曾经的小商品市场闻名全国，曾经的“温州模式”被其他城市争相模仿

过去30年温州做对了什么，过去10年温州是不是走过弯路，未来的温州能否重现高光时刻

这是今天我想和大家分享的话题

01

温州的魔幻，要从他的地理区位开始说起

因为这里风景好是真的好，但耕地少也是真的少

这个其实是很多浙江区域的共性，因为地处丘陵地带，所以整体并非广阔的富饶之地

改革开放初期，温州市的耕地总面积差不多在298万亩，农村人均耕地1.9亩，差不多全国平均水平的1/5

而且温州不仅耕地少，其他可发展资源也少，周边其他城市还有一些经济作物帮持

温州除了靠自己就再没其他可依靠的了

也因为这一点，让温州人无路可退，开始找寻属于自己的温州模式

不能生产东西，那就交换买卖东西吧，买卖文化开始在温州兴起

本来成本就低，价格也便宜的小商品，现在又形成一定规模效应，品种又齐全

在这里，客户一次就能采购到所需的小商品，节约了交易成本，这就是温州人打拼出来的市场优势，今天的桥头纽扣市场依然是全国最大纽扣市场

温州模式迅速火爆起来，在全国开始走红，前几年那部《鸡毛飞上天》说的就是这段时间的故事

温州人也通过这类区域要素的整合，逐渐将传统的家庭工业发展成了专业市场

而这也带来了不同企业的集群效应，逐渐形成一条完整产业链，而这些也为温州老板口袋里的钱，带来指数型增长

因为产业链带来的规模，渐渐的品牌形象和轮廓出现了，这期间冒出过很多我们小时候耳熟能详的名字

转自：《民营经济与温商的崛起》，陈海燕；来源：《温州-文化与社会-百科全书》

如此，温州人可以不断的累积着自己的财富

温州模式很快在这样的大势下快速崛起，孵化出了大量的民营老板

夸张到什么程度，1988年，温州人口大概在657万，而民营企业负责人大概有6.5万个，如果每一个企业平均有三个股东或者合伙人，再加上14万个体户

这也就意味着，每13个温州人中就有1个拥有企业或者股份

制度、模式、财富、企业老板……这些元素都在温州快速的孵化并且成长

02

有钱后的温州人，做了3件事

无疑，一路创业的温州人，不仅越来越多，而且规模也越来越大

2009年，当时的温州市长在接受采访时自豪的说：

目前全国各地创业的温州人共有175万人，已在全国170多个城市成立温州商会，创办商品交易市场2000多个。从天山脚下到首都北京，从漠北长春到上海外埠，到处可见温州人的身影

这个时间温州不仅仅有纽扣市场，温州几乎占据了全国轻工业的半壁江山

转自：《民营经济与温商的崛起》，陈海燕；《（建设温州旅游目的地发展体系研究）项目研究报告》

这时候的温州人有多有钱

从90年代后期以来，温州私人储蓄率一路攀升，连续居浙江省各地区前茅，并一跃成为全国最富裕的地区之一

到1998年底，温州全市各项存款达到610亿元，各项贷款突破了370亿元，全市167个农村信用社，600多个网点实现了净利润

与此同时，还有60多万温州人散落在法国、意大利、荷兰、西班牙、美国，他们经营着皮革、小百货等，很多国家的中餐馆，一半以上都是温州老板

而这也给温州带来另一笔收入，就是海外汇款

有人统计过，仅1983-1984年，温州共获得来自海外的汇款达12亿美元，占浙江省全部海外汇款的30%左右

温州人走遍天下的美号也是从这个时候开始传播出来的

在我初中时候，曾经不止一次听过我班主任聊起温州人，谈论着这个地方的人群有着异于常人的勇气和智慧

不得不说，这些都是温州人用自己的智慧和汗水一点点拼出来的

而有钱的时候，温州人是不会安静握在手里的，继续做了几件事

► 供销，买卖货物

► 开厂，开办新工厂或者扩大生产规模

当然还有一件事：买房

这件事也在后面成为了这个城市房产走势的一个伏笔

03

温州人累积了大量的个人财富，这件事大家知道，温州人自己当然也知道

温州人爱拼爱创的性格，这件事大家知道，温州人自己当然也知道

所以在民间层面，伴随着事业模式的发展，也衍生出一套非常发达的民间借贷模式

被温州人称为“抬会”或“邀会”的一种借贷机制

举一个例子

比如现在5个人，每个人拿10w，然后瞬间不是有了50w，

而这50万可以给到最需要用钱的那一位A

然后到了第二年，5个人每人再拿出10w凑到50万，这50万给到第二位B，也就是第二顺位需要拿到钱的人B，但是这个时候的A因为最先拿到钱需要额外支付一定比例的利息

然后第三年的C拿到的是50万加上A和B给的利息

以此类推，直到每个人都付出过50w，每个人又都得到过50w，而且最需要钱的人拿到最快的钱，最不着急的人拿到最多的利息

这类纯靠个人信用支撑起来的借贷体系，市场规模之大，发生频率之高远超我们想象

2010年4月，人民银行温州中心支行做了一项关于民间借贷的调查，发现这里89%的家庭个人参与了民间借贷

就是你现在走在温州街头，一个坐在马路边的老爷爷，只要家人、朋友跟他说有个项目不错要不要考虑投资，“过个会”，老爷爷都非常愿意有份参与

金融监管部门也调查过，这些民间借贷机制出来的钱，后来都去了哪

► 外地做生意的商贩

► 本地刚创立的中小企业

► 外地煤矿、油田

另外，这还有一个方向，也是去买房了

我们仔细去思考这种模式在那个年代能够得到支撑的原因，其实都有很多背景因素

首先在那个年代，在经济发展的初期，对于任何模式的态度都是保持相对包容的态度，不论是行业发展还是民间借贷都是如此

而温州整体特殊的熟人网络，也让不少人不会愿意为钱而和老家亲戚朋友翻脸

另外一个重要原因，就是温州模式快速发展的年头，伴随着的也是中国经济快速发展的年头

换句话来说，其实那时候的敢闯敢拼，愿意投资，多数都是赚钱的，所以整个民间借贷模式的最终都能够顺利的还上钱

并且大家都赚了

包括一些人拿钱去买房了，后来也都赚钱了

正是因为如此，无数问题都被掩盖住了

问题被掩盖住了，不代表问题不存在，很多伴随着时间的推移都受到了市场的考验

04

后面的故事有很多，说一个和房地产有关的

一位温州老地产人跟我说了一个细节

他十几年前带温州看房团去上海买房，目的地是中远两湾城，一个团，两辆大巴车，一天买了100多套

所以很长一段时间中远两湾城乱的问题，就是因为前期投资客太多导致的

他们温州人有的贷款买，开出租的把车抵押了来买，国外华侨带着钱回来买

海内外都经过商的温州人见过好房子，这时候温州市的好房子，真正的豪宅，被温州老板用价格抬到一线城市的位置

房子好是真的好，不过还是温州人有钱，一个地级市的房屋均价可以被抬到十万多一平

民间借贷和楼市的狂热互相融合，成为了一个魔幻场景

本地买不起了，就去外地买，有钱的想赚更多的钱，没钱的借钱加杠杆也要上车

而这个炒房过程中也埋下2个隐患

第一，就是民间借贷的高利率

我采访了一些当地的中介，他们几乎每个人都“过会”过，他们跟我说那时候民间借贷的利息可以有多高

比如说，我现在欠银行2000万，这时候我找到民间借贷公司借2000我

很多时候他们期待的是房价涨幅能够超过借贷利率

很多时候确实是，但是当温州房价飙到很高的时候，后续的走势当然也就不是，当温州房价涨不动的时候，那么就是民间坏账出现的开始

而这个时候，用来担保的房产，就开始了恐慌性的抛售，这样的抛售也将情绪传递给了市场

第二，企业也参与其中

前面说到家庭个人参与民间借贷的范围，而对市场来说，大头还是企业

企业看到了借贷如此赚钱，当然也都无心经营

企业加入意味着更高资金杠杆，这在楼市顺风顺水的时候，巨额利益十分诱人，但是遇到楼市被拨回正轨的时候，这就是最最危险的存在

因为它涉及的资金体量更加庞大，一旦资金链断裂，意味摔的更重，而且牵连更广

所以整个民间借贷和温州楼市从相互扶持变成了相互撕扯，从而变成一个恶性循环

2006年以后，全国楼市进入下行阶段，很多楼市投资都被套住，很多人借钱、凑钱的投资都血本无归

短短几个月中，温州200人潜逃，近1000人被非法关押，8万多户家庭破产

现在我们说哪个城市房价跌了，也许它是从5块涨到10块，再跌回8块，而温州是曾经10w，一年时间瞬间跌回2-3w时代

这也是为什么说温州是全国楼市中唯一真正跌过的城市

05

今天的温州有一点点不一样了

今天我们再看温州这座城市，这个城市的房价也开始平稳，温和，我们去试图思考温州奇迹和后续的下沉，其实不难发现一个烙印

那就是时代

30年前温州的成功，在于时代的包容以及经济的快速发展，从而让问题掩盖，优势放大

10年前温州的问题的根本，就在于还在用同样的模式面对一个转型的经济趋势，而就是如此问题暴露，现金流断裂

但是如今的我依然对这个城市有着最大的乐观

因为这个城市已经经历过教训，为此也收获了经验

同时对于温州人本身而言，依然还是敢闯敢拼果敢坚毅的那一群人，而这是这个城市最宝贵的财富

正如30年前的一样