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温州,为什么就衰落了?

2022-09-23 23:27:13 583

摘要:10年前,温州房价比深圳还要高。10年前,温州人均收入要高于全国。甚至于温州商人、温州炒房团都可以大杀四方,有钱成为当时整个温州市最大的名片。但是在时代的浪潮之下,在产业升级的腾挪之间,当年让全国人民大吃一惊的温州,多达900多万的温州人,...

10年前,温州房价比深圳还要高。

10年前,温州人均收入要高于全国。

甚至于温州商人、温州炒房团都可以大杀四方,有钱成为当时整个温州市最大的名片。

但是在时代的浪潮之下,在产业升级的腾挪之间,当年让全国人民大吃一惊的温州,多达900多万的温州人,却逐渐消失在岁月的暗影之间。

我试图在时代、楼市、产业三者之间,为温州失落的10年的找寻到合理的答案。


1

当我调研完温州这座城市之后,浮现在我脑海中的词汇只有一个:

分裂。

一种非常直接却又不可名状的分裂。

一种穿梭于时代、城市、金钱之间的分裂。

特别明显,特别晃眼,而温州的一切秘密皆藏于此。

1、过去与现在的分裂。

2、10年前房价最高10万+,与10年后房价集中在2-4万之间的分裂。

3、一超多强的格局,与组团内部新与旧的割裂。

4、市府板块/瓯海区府板块/万达板块与五马街、永中镇、瓯北的分裂。

5、主城3-4万越贵越好卖与远郊越低越降价的分裂。

6、温州低溢价、小作坊式的制造业与迫切想要科技智能转型的分裂。

7、GDP倒数/人均人均倒数与本外币存款高达1万亿的分裂。

一切的一切,全都打上了温州本身的烙印:

贫与富。

低端制造业与高端互联网。

新与旧。

温州的分裂与挣扎,写满了时代的注脚。


2

温州楼市相对简单:

1、多山,空地少,平地更少。

2、一超多强。

市府第一。

城市向东。

鹿城区优于龙湾优于瓯海。

3、温州买房最重要的4个逻辑。

向东第一。

滨江第一。

学区第一。

主城第一。

4、老掉牙的放弃郊区。

经开区,地缘自住,1万1,降价。

瓯北板块,永嘉县,老城区,便宜1万出头,看江2万+,降价。

瓯江口,填海造陆,1万4,降价。


3

温州房价真贵。

滨江豪宅,5-7万,不聊这个。

顶级学区,5-7万,不聊这个。

市府豪宅,5-7万,不聊这个。

因为这些与普通人无关,我们看了一些主城的刚改、改善,位置稍微好点的楼盘,价格基本上都在2万-3万+,总价都在200-400万之间,要知道,温州只是一个三线城市。

1、保利大境堂悦。瓯海区景山板块,特价2万4,车位原价25万,现在优惠24万,等于1万一个,精装,装修一般。

2、弘阳上坤西湖四季。精装2万4,瓯海高桥板块,今年3月和6月交房,周边二手房2万7。

3、铁建未来世界。黄龙板块,鹿城核心区,界面一般,附近二手万科城市之光2万9,片区均价3万+,没有倒挂。

4、远洋泊云庭。瓯海区,2万4精装,95/105/125。

5、建发翰林九境。瓯海奥体,高端盘,均价3万4简装,装标1000,77/95/125/145,装修太差了。

6、华董璞丽湾。瓯海东梧田板块,距离S1线龙霞站,精装2万4。

7、绿城凤起玉鸣。豪宅,最低230平,4万3。

8、中梁鹿城一号。鹿城吕蒲商圈,市政府西,片区比较成熟,中梁、金茂、滨江、绿城联合开发,精装3890,均价4万45。

9、融创凯迪博学园。永嘉瓯北板块,毛坯2万,100-130平。

10、德信新希望江屿云庄。永嘉瓯江北岸瞰景房,瞰江楼栋2.5-2.8,中间2.2-2.4,后排1.8-2.0。

11、银城玖珑天祝。龙湾永中板块,精装2万4,装标一般。

12、龙湖揽境。龙湾核心区,浙南科技城板块,北斗信息产业园,大唐5G,国科大产业园等,2万2精装。

13、祥生城建九玥府。龙湾东富春板块,均价2万8,送车位,返油卡。


4

温州挣扎的第一点:

房价高低的分裂与城市新旧的分裂。

1、房价高低的价差。

看两个城市的数据,你就知道温州的房价又多么的割裂了。

宁波:远郊2万,主城4-5万,价差一倍。

金华:远郊1万4,主城2万4,价差一倍以内。

温州呢?

瓯北、经开、瓯江口等板块的价格都在1万上下,贵的1万4、5,便宜一点的不到1万,而温州主城的的新房价格则在4万以上,整个城市的价差至少在3倍以上,这还没有计算滨江豪宅、顶级学区、市府豪宅动辄5-7万的超级价格,如果这样计算的话,温州的房价价差至少在3-5倍之间。

2、城市新旧的分裂。

不止是我们吐槽温州老城又旧又小,更关键的是在刚需聚集地等板块,集中了大量城市界面非常差的板块,这是我们在城市最核心的滨江位置拍摄的一张照片,以及在潘岱村厂房拍摄的一张照片,两张照片非常明显的展示了城市新旧的分裂。

最关键的是,这种新旧的分裂,不是绝对的分开,而是犬牙交错,全部交织在一块,哪怕是最核心的市府板块,就在旁边机会有一些棚改没有拆迁,哪怕是滨江豪宅的旁边,也照样会有一些老房子拆掉,更不要说老城的高额拆迁成本了。

这是一线滨江豪宅附近:

这是岱村工业园附近:


5

温州挣扎的第二点:

低端制造业与高端互联网之间的分裂。

这一点,已经触及温州城市的内核。

温州靠什么起家?

全靠温州人的敢打敢拼,从最开始做一些低端的制造业开始,那个时候,只要你敢做,你要只有渠道,你就一定能挣钱,而且是挣大钱,躺着挣钱。

这也是为什么前几年温州人这么有钱的原因。

但是现在呢?

出口贸易,全球大环境都差。

人工成本、原材料成本、运输成本,全部上涨。

都在玩互联网,谁还搞低端。

就算高溢价制造业,怎么做?谁来做?

我们开车专门沿着温州的工业园,全部转了一圈,从最低端的小作坊、到初具规模的厂房,再到正规化的工业园,再到有一些稍微好点的科技园,温州全部都有,可是到底怎么样?纳税多少?能持续多久?未来结果如何?

变数很大。

我跟大家说一下我的想法。

我跟宋富贵晚上8点多开车到潘岱村,以及我们经过的很多村子,没有所谓的工业园,最多是一些厂房,甚至作坊式的工厂,这里全部都是年轻人,这里非常非常热闹,他们充满了年轻人的激情与活力,在这里挥洒着青春与活力。

最关键的是,8点左右的时候,一到路口,乌央乌央的人全部骑着电车,一辆接着一辆的穿过红绿灯,场景非常壮观。

这一点,温州的工厂还是充满了活力。


6

温州挣扎的第三点:

穷与富的分裂。

看一个数据:

除去省会大城市的优势,温州的本外地存款数额仅次于宁波、南通、东莞、佛山。

也许你对这个数据无感,你看另外几个数据:

1、GDP总量7585亿,增速倒数第一。

2、人均GDP垫底,仅高于金华、丽水。

要知道,2005年之前的温州到底有多牛逼?

1、1978年-1999年,温州GDP平均年增速达到15.57%,位居浙江之首;

2、温州GDP占全省的比重,从10.69%一路升至13.35%,达到改革开放之后的最高点。

但是,之后的温州,一路下滑。

2005年-2014年,温州GDP平均年增速仅有9.9%排在浙江倒数第一。

温州GDP总量(7585亿)至今仍未突破万亿,只相当于杭州(18109亿)、宁波(14595亿)的42%和52%,与新世纪之初相比差距明显拉大。温州的经济首位度一路降至10.32%,已经是1994年以来的最低值。

2016年之前,温州一直是浙江第一人口大市,2016年开始被杭州反超,退居第二。

2010-2020年,杭州常住人口增加323.56万人,人口首位度从15.99%上升至18.49%;温州则仅增长45.08万人,人口首位度从16.76%降至14.83%。2021年,宁波与温州之间的人口差距已经缩小至10万人,反超温州也只是时间问题。

你觉得住在单价7万的绿城滨江豪宅,市府棕榈树的金茂府的有钱人,跟住在农民自建房的小年轻人,跟刚刚进入温州打工的年轻人,他们有共同语言吗?

一辈子,几乎不可能。


7

温州的命运,完美阐释了一个词:

脱实向虚。

进入新世纪后,温州经济走向了“脱实向虚”的迷途。大量民间资本辗转于房地产、棉花、煤炭等领域,游离于实体经济之外。随着金融危机的爆发以及货币政策的收紧,温州粗放增长优势不再、产业转型滞后、企业空心化严重等问题日益凸显,错过了新世纪中国经济的“黄金十年”。

当我在感叹温州这座城市在衰落的时候,却又非常明显的发现,温州的房价虽然经历了一波腰斩,但是那已经是10年前的笑谈了,目前温州的房价也不低,想要在主城买一套品质稍微不错的房子,动辄3万以上,全国有几座城市的购房者具备这样的资金实力?

那么,我想问几个问题:

温州没地,拿什么吸引企业?

温州没学校,拿什么去掐尖?

温州不多的互联网甚至高溢价制造业,拿什么吸引年轻人?

温州没有民生房价,拿什么吸引年轻人?

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